【條文】 第七十六條 雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；
（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；
?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。
【條文主旨】 本條是關(guān)于離婚時夫妻雙方對房產(chǎn)分割無法達(dá)成一致協(xié)議時，人民法院如何處理的規(guī)定。
【條文理解】本條基本保留了《婚姻法司法解釋（二）》第20條的規(guī)定，對于第3項規(guī)定的夫妻雙方均不主張房屋所有權(quán)的情況，在拍賣基礎(chǔ)上，增加變賣作為處置爭議房屋的方式。
一、本條規(guī)定以房屋為夫妻雙方共同所有為前提
本條是關(guān)于人民法院在夫妻雙方無法對房屋的歸屬或價值達(dá)成一致時如何進(jìn)行處理的規(guī)則條款。主要包括三種方式：（1）雙方均主張的，競價取得；（2）只有一方主張的，評估后補(bǔ)償；（3）雙方均不主張的，拍賣、變賣后分割價款。需要注意的是，無論是夫妻雙方通過協(xié)商一致確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據(jù)不同的情況通過競價、評估或拍賣、變賣的方式確定如何歸屬或分割，都必須以夫妻雙方對房屋享有所有權(quán)，有權(quán)由其中一方獲得房屋所有權(quán)或相應(yīng)的補(bǔ)償為前提。如夫妻雙方不享有所有權(quán)，或所有權(quán)在離婚訴訟期間尚處于不明或不能確定的狀態(tài)，就不享有對房屋進(jìn)行處分的權(quán)利，既無權(quán)通過協(xié)商一致決定房屋的歸屬或價值分割方式，也無權(quán)請求人民法院通過裁判予以認(rèn)定。此時，人民法院也缺乏予以確定歸屬或分割價值的合法依據(jù)。本條規(guī)定必須以夫妻雙方對房屋享有所有權(quán)為前提，否則，人民法院不得適用。
房屋作為不動產(chǎn)的屬性決定了其無法直接進(jìn)行分割，只有取得所有權(quán)或相應(yīng)價值兩個選項。離婚訴訟的審判實踐中，鑒于各種實際情況，不乏夫妻雙方無法對屬于夫妻共同財產(chǎn)的房屋的歸屬或價值達(dá)成一致的情況。在夫妻雙方無法就房屋的歸屬或價值達(dá)成一致時，為解決矛盾糾紛，人民法院勢必采取合理手段解決雙方之間的糾紛。本條根據(jù)夫妻雙方對房屋所有權(quán)的主張，以盡量采取公平合理的手段確定房屋價值為基礎(chǔ)，區(qū)分三種情形分別作出處理：
?。ㄒ唬╇p方均主張房屋所有權(quán)并同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許
我國在1980年《婚姻法》中增加了對約定財產(chǎn)制的規(guī)定，形成了多年來以夫妻共同財產(chǎn)制作為法定財產(chǎn)制，與約定財產(chǎn)制共同調(diào)整夫妻之間的財產(chǎn)關(guān)系的格局。從現(xiàn)實情況看，我國絕大部分家庭采取的是法定的共同財產(chǎn)制，這與我國長久以來的家庭財產(chǎn)制度不無關(guān)系?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方對財產(chǎn)共同共有，不分份額。不動產(chǎn)尤其是房產(chǎn)，在可以作為家庭投資選擇的同時，也是家庭生活的基本方面之一。隨著房地產(chǎn)市場高企，房產(chǎn)大幅增值，房產(chǎn)在大部分普通家庭資產(chǎn)中均占有極高的比例，房產(chǎn)分割背后的利益牽涉愈大。離婚案件中有關(guān)房產(chǎn)分割的爭議數(shù)量越來越多、情況越來越復(fù)雜，爭議分歧也越來越強(qiáng)烈。有鑒于此，實際生活中，夫妻雙方離婚均主張要求取得房屋所有權(quán)的情形并不罕見。而房屋作為不動產(chǎn)，一物一權(quán)原則和房屋在物理上的不可分割的特性，決定了同一房屋之上不能同時存在兩個所有權(quán)，房屋所有權(quán)也只能歸屬于一方當(dāng)事人。對夫妻雙方均對房屋主張所有權(quán)的情況，一般而言，人民法院應(yīng)當(dāng)按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則進(jìn)行處理，在條件允許的情況下，將房屋判決給直接撫養(yǎng)子女的一方、女方或者無過錯方。某些特定情形下，還可以將房屋判決給離婚后生活困難的一方。但在不存在適用上述照顧原則情形——如無子女或子女已成年無需照顧，或者已經(jīng)在除房屋以外的其他財產(chǎn)的分割中體現(xiàn)了照顧子女、女方和無過錯方利益原則時，如當(dāng)事人雙方經(jīng)濟(jì)條件大致相當(dāng)，均同意采取競價方式處理房屋所有權(quán)歸屬的，人民法院可以召集雙方當(dāng)事人，以公開競價的方式，由出價高的一方取得該房屋所有權(quán)。未能取得房屋所有權(quán)的一方，則以房屋競價為基礎(chǔ)，按夫妻雙方對房屋價值分割達(dá)成的協(xié)議，由取得房屋所有權(quán)的一方給予相應(yīng)補(bǔ)償。如夫妻雙方無法就房屋價值分割達(dá)成一致意見，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況，以房屋競價為參照，判決由取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。
需要注意，由于競價是一種最終以誰的出價高由誰獲得標(biāo)的的歸屬決定方式，無法體現(xiàn)《民法典》所提倡的保護(hù)子女、女方和無過錯方權(quán)益原則，無法給予需要特別保護(hù)的一方以相應(yīng)的照顧，雖然相對來說比較公平，但考慮到上述情況，其適用也需人民法院嚴(yán)格把握。一般來說，在夫妻雙方的經(jīng)濟(jì)水平大致相當(dāng)?shù)臈l件下，才可以適用。否則，不利于貫徹《民法典》保護(hù)弱勢群體的基本精神。
是否采取競價方式確定房屋所有權(quán)，并非人民法院可以自行決定的。夫妻雙方對房屋所有權(quán)歸屬或價值不能協(xié)商一致時，競價方式的采用有兩個不可缺少的條件：（1）雙方均有意取得房屋所有權(quán)；（2）雙方均同意競價。這可以視為當(dāng)事夫妻雙方對為其所有的財產(chǎn)的處分方式的自愿選擇，系其行使處分權(quán)的行為。不損害公共利益也不侵害他人利益，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償
離婚訴訟中，除了夫妻雙方均對房屋主張所有權(quán)的情況外，也不乏只有夫妻其中一方主張所有權(quán)，而另一方只要求獲得其應(yīng)當(dāng)分得部分相應(yīng)價款的情況。此時，人民法院首先應(yīng)當(dāng)確定房屋價款，以此為基礎(chǔ)，再行確定未主張房屋所有權(quán)一方應(yīng)當(dāng)獲得的補(bǔ)償數(shù)額。
本條第2項規(guī)定的適用前提，是離婚訴訟夫妻雙方雖同意由一方獲得房屋所有權(quán)，但無法對房屋價值達(dá)成一致意見。通常，主張房屋所有權(quán)的一方希望按照房屋價格的最低數(shù)額甚至購房時支付的價款為標(biāo)準(zhǔn)給對方補(bǔ)償，而要求補(bǔ)償?shù)囊环絼t請求對方按照房屋的最高價款即同類房屋在房屋市場的出售價格為標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，雙方對房屋價值往往存在很大的爭議。為使夫妻在對共有財產(chǎn)房屋的分割上達(dá)到利益平衡，就要按照離婚分割財產(chǎn)時的房屋市場價格，對需分割的房屋價值進(jìn)行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋自身價值最為客觀的判定方法。考慮到現(xiàn)實生活需要和公平目的，本條規(guī)定將由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋進(jìn)行評估作為確定爭議房屋價值的方式?！顿Y產(chǎn)評估法》第2條規(guī)定，本法所稱資產(chǎn)評估，是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。第17條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。該法通過對評估專業(yè)人員、評估機(jī)構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等各方面的規(guī)定，規(guī)范評估行為，保證評估結(jié)果的客觀、公正。相較而言，在離婚訴訟夫妻雙方對房屋價值不能達(dá)成一致意見的情況下，由專業(yè)且中立的評估機(jī)構(gòu)經(jīng)過嚴(yán)格的評估程序確定房屋價值，繼而由人民法院作為認(rèn)定應(yīng)當(dāng)支付補(bǔ)償數(shù)額的參照，比之由人民法院或其他機(jī)構(gòu)酌情確定房屋價值，更加公平、有效，也更利于糾紛的妥善解決。
我國曾經(jīng)歷過較長一段時期的房屋實物配給政策，住房制度改革后，市場上自由流通的商品房和按成本價購買的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策購買的房屋的出售價格包含不以購房價款為表現(xiàn)的各種福利因素，購房價款只是成本價的體現(xiàn)。成本價只包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等，相對于市場價具有很大的優(yōu)惠。在對以成本價購買的房屋進(jìn)行分割時，不僅要考慮夫妻購買時所實際支付的房價款，而且還應(yīng)考慮到夫妻雙方所購房屋中體現(xiàn)的工齡、職務(wù)等福利折價以及離婚時的房屋市場價等因素。此時，就更加需要專業(yè)評估機(jī)構(gòu)運用專業(yè)知識和技能合理確定房屋價值。
?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割
本條第3項對《婚姻法司法解釋（二）》第20條第3項進(jìn)行增補(bǔ)，規(guī)定除拍賣外，變賣也可作為處置爭議房屋的一種方式。2003年《婚姻法司法解釋（二）》制定之時，隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高，商品房市場的迅猛發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)?；l(fā)展，人們對居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)較以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑設(shè)計，特別是福利性政策的房屋在諸多方面已不能滿足人們的居住要求。由此引發(fā)一些離婚訴訟分割共同財產(chǎn)過程中，當(dāng)事人雙方對婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權(quán)，而是想取得一定的房價款補(bǔ)償后再另行選擇購買房屋的情況。人民法院不能以照顧子女或者女方利益原則為依據(jù)，強(qiáng)行判決將房屋所有權(quán)給一方并由其給予對方一定補(bǔ)償而導(dǎo)致其利益受損。該解釋最終采納了多數(shù)觀點，規(guī)定在離婚當(dāng)事人雙方對共同所有的房屋均不主張房屋所有權(quán)而要求分得相應(yīng)房價款的，當(dāng)事人或者人民法院可以委托拍賣機(jī)構(gòu)對該房屋依法進(jìn)行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。對于拍賣，《拍賣法》在標(biāo)的、程序、委托和公告等各方面都作出了嚴(yán)格的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》也規(guī)定，人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣15日前公告，等等。這些關(guān)于拍賣程序、機(jī)構(gòu)選擇和拍賣監(jiān)督的規(guī)定，雖保證了拍賣的權(quán)威性，但也一定程度上導(dǎo)致了流程相對煩瑣、成本消耗更大的結(jié)果。增加變賣的處理方式，可以既解決這一問題，又充分尊重當(dāng)事人的意思自治。從實踐來看，一方面，變賣的程序要簡于拍賣，能夠更快地達(dá)成將房屋轉(zhuǎn)換為貨幣的目的；另一方面，拍賣、變賣兩種處置方式并舉，能夠讓當(dāng)事人和人民法院視情況采取更加有利于糾紛解決的方式，對于提高糾紛解決效率不無好處。
【審判實踐中應(yīng)注意的問題】
1.《民法典》第1087條將照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益作為離婚夫妻共同財產(chǎn)分割的基本原則，人民法院根據(jù)本條規(guī)定對房屋的歸屬和價值進(jìn)行認(rèn)定時，在競價、評估后補(bǔ)償或拍賣、變賣的基礎(chǔ)上，也不能忽略財產(chǎn)分割基本原則，切實保護(hù)子女、女方和無過錯方權(quán)益。
2.雖然以競價方式確定房屋所有權(quán)在夫妻雙方經(jīng)濟(jì)條件大致相當(dāng)?shù)那闆r下更為公平，但競價并非只能以夫妻雙方經(jīng)濟(jì)條件大致相當(dāng)為前提。雙方經(jīng)濟(jì)條件有一定差距，但均同意通過競價決定房屋所有權(quán)的，人民法院沒有理由不予準(zhǔn)許。如夫妻雙方對競價后的價值分割補(bǔ)償不能協(xié)商達(dá)成一致的，人民法院在確定對未取得房屋所有權(quán)一方的補(bǔ)償數(shù)額時，也應(yīng)當(dāng)以照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益為原則，合理確定補(bǔ)償數(shù)額。
3.人民法院適用本條規(guī)定時，委托估價機(jī)構(gòu)或者估價事務(wù)所進(jìn)行房地產(chǎn)估價的估價費，或委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的傭金等支出價款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照分割房屋價值的比例分擔(dān)。
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