看到這個(gè)題目，懂點(diǎn)行的人，馬上就會(huì)說(shuō)，房產(chǎn)的價(jià)值找評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估啊~認(rèn)定房產(chǎn)的價(jià)值不就是靠評(píng)估嘛！
這個(gè)回答，只對(duì)了一半，而且，也只回答了我的一個(gè)問(wèn)題。
仔細(xì)閱讀題目可以發(fā)現(xiàn)，本文其實(shí)是有兩個(gè)核心問(wèn)題：
第一，在分家析產(chǎn)或者離婚案件中，法院對(duì)于當(dāng)事人爭(zhēng)議的房產(chǎn)的價(jià)值，如何來(lái)確認(rèn)？
第二，在分家析產(chǎn)或者離婚案件中，法院對(duì)于當(dāng)事人爭(zhēng)議的房產(chǎn)的歸屬，如何來(lái)確認(rèn)？
好吧，這樣文縐縐的表達(dá)，我自己也有點(diǎn)別扭和不適應(yīng)，原諒我，讓大家久等了。
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題說(shuō)白了就是，跟“分房子”有關(guān)的訴訟案件（兄弟姐妹分割父母已故后的遺產(chǎn)中的房產(chǎn)、兒子老子關(guān)系不好要分割共有的房產(chǎn)、夫妻離婚時(shí)要分割共有的房產(chǎn)等等）中，要分割的房產(chǎn)值多少錢(qián)？以誰(shuí)說(shuō)的為準(zhǔn)？房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)判給誰(shuí)？在判決房產(chǎn)歸屬問(wèn)題上要考察哪些因素？當(dāng)然，拿房子的人要支付折價(jià)款來(lái)給其他人的。
這兩個(gè)問(wèn)題，是每一個(gè)“分房子”的訴訟案件中都無(wú)法回避的問(wèn)題。
同意的舉手！額~不對(duì)，同意的在右下角點(diǎn)個(gè)贊~
接下來(lái)從一個(gè)我們團(tuán)隊(duì)實(shí)際承辦的繼承案件（略有改編加潤(rùn)色）中來(lái)深入觀察一下這兩個(gè)問(wèn)題的深意（下面的意境是和案件在法院的真實(shí)庭審經(jīng)過(guò)一致的）。
原告是最小的弟弟小四，被告一是大哥，被告二是二姐，被告三是三哥。父親在2017年1月份因病過(guò)世，母親傷心過(guò)度也在2017年11月份過(guò)世。
父母生前一直與最小的兒子小四夫婦一起居住共同生活，父母留下一套房產(chǎn)位于靜安區(qū)康定路（就是父母和小四夫婦一起居住多年的房產(chǎn)），產(chǎn)證上是父親、母親和小四三個(gè)人的名字。
父母走之前曾口頭說(shuō)過(guò)房子是留給小四的，但是并沒(méi)有寫(xiě)下過(guò)任何的書(shū)面遺囑。
父母故后，小四認(rèn)為這套房子就是他的了，他想把這套又老又舊的房子賣(mài)掉，置換一套環(huán)境比較好的新房給自己的兒子結(jié)婚用。
但房產(chǎn)證上有已故去的父母的名字，想要賣(mài)房必須先去名，想要去名，必須先析產(chǎn)。
在小四把想法告訴其他兄弟姐妹后，其他兄弟姐妹認(rèn)為，父母的份額肯定是要四個(gè)兄弟姐妹一起來(lái)繼承分割的。且大家對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值以及房產(chǎn)的歸屬談不攏，最后，2018年3月份，小四把大哥、二姐、三哥起訴至了上海市靜安區(qū)人民法院。
案件在2018年6月份第一次開(kāi)庭，實(shí)際是庭前談話。
第一個(gè)問(wèn)題來(lái)了：這套房屋市場(chǎng)價(jià)多少錢(qián)？
看似很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，但是，回答起來(lái)，當(dāng)事人各方卻都各有“深意”。
第一步，法官詢問(wèn)各方當(dāng)事人對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)的意見(jiàn)。
法官：原告，你一直在這個(gè)房子里面住的，你先說(shuō)，據(jù)你了解，目前這個(gè)房子市場(chǎng)價(jià)多少錢(qián)??？
原告（小四）：大約700萬(wàn)吧，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，有價(jià)無(wú)市，我前幾日去周邊的中介問(wèn)了一下，中介說(shuō)700萬(wàn)也不一定有人買(mǎi)。
法官：被告一，你說(shuō)，據(jù)你了解，目前這個(gè)房子值多少錢(qián)??？
被告一（大哥）：2017年1月份，我父親剛剛過(guò)世的時(shí)候，我就打聽(tīng)過(guò)，那時(shí)候小區(qū)里的鄰居說(shuō)已經(jīng)賣(mài)到10萬(wàn)一平方了，面積是102平方，怎么著也有1000萬(wàn)了吧，怎么可能只有700萬(wàn)啊，不可能的。
被告三：（三哥）：我和大哥，不對(duì)，我和被告一意見(jiàn)一致。
雖然只是簡(jiǎn)單的幾句問(wèn)答，我們就能看出來(lái)，這兄弟姐妹四人大家各自有各自的“小九九”。
先說(shuō)原告，原告在極力的把房屋價(jià)格往低了說(shuō)，這是為什么呢？
因?yàn)樵嬖谙氚。何易罱K目的是要拿房子的，那么房屋的價(jià)格越低，我這個(gè)付出去的折價(jià)款就越少啊，如果房屋確認(rèn)為700萬(wàn)，按照法定繼承，我父母是2/3的份額那么就是700萬(wàn)*2/3=467萬(wàn)，那么我總共付給兩個(gè)哥哥和一個(gè)姐姐467萬(wàn)*3/4=350萬(wàn)。那如果認(rèn)定為房屋價(jià)格是1000萬(wàn)，我就要付出去1000萬(wàn)*2/3*3/4=500萬(wàn)。
被告一作為大哥，心想?。何夷玫椒孔拥母怕什淮?，畢竟這么多年是小四在里面實(shí)際居住，而且小四還有1/3的產(chǎn)權(quán)份額，我想拿房子概率太小了，所以，價(jià)格越高我拿到的房屋折價(jià)款就越多，所以，我要把價(jià)格往高了說(shuō)。
被告二（二姐）呢，作為家里唯一的女兒，三個(gè)兄弟是娘家人，誰(shuí)都不想得罪，干脆就做一個(gè)中立者。
被告三呢，這個(gè)時(shí)候肯定是和大哥拴在一起的，所以和大哥即被告一的立場(chǎng)一致。
年近50歲的老法官聽(tīng)到這樣的回答臉上露出了“果然不出所料”的微笑，這么多年他審的這樣的案子還少嗎？
法官幽幽的說(shuō)：你們都想好了啊，不是價(jià)格高了就對(duì)你有利，也不是價(jià)格低了就對(duì)他有利，都客觀一點(diǎn)，房子最后判給誰(shuí)還不確定呢，也有可能最后這房子讓你們四個(gè)人都上產(chǎn)證呢！
如果你們對(duì)房屋價(jià)值的差距這么大的話，我們法院就委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估了啊，評(píng)估費(fèi)少說(shuō)也要兩三萬(wàn)，這個(gè)錢(qián)花出去就退不了了，你們考慮清楚了。
原告忽然問(wèn)了一句：法官，如果要評(píng)估，這個(gè)評(píng)估費(fèi)，誰(shuí)來(lái)付啊？
法官：誰(shuí)申請(qǐng)誰(shuí)支付，但是這個(gè)只是墊付，最后是要根據(jù)你們最后獲得的房產(chǎn)份額分?jǐn)偟摹?/span>
原告：我不申請(qǐng)，我起訴訴訟費(fèi)都花了好幾萬(wàn)了，這個(gè)評(píng)估費(fèi)應(yīng)該讓被告他們墊付。
被告一和被告二：我們也不申請(qǐng)，為什么讓我們墊付啊，誰(shuí)起訴誰(shuí)墊付。
法官：好了好了，都不要吵了，要評(píng)估的話，評(píng)估費(fèi)不是原告墊付就是被告墊付，除非你們自己對(duì)房屋價(jià)格商量好了，那就不需要評(píng)估了，這筆錢(qián)就可以省掉了，你們回去再好好去了解一下這房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)，五個(gè)工作日內(nèi)給我答復(fù)，如果你們還是沒(méi)辦法對(duì)房屋的價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)，那我們就委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估了。
另外，第二個(gè)問(wèn)題：關(guān)于這套房子，誰(shuí)拿房子誰(shuí)拿錢(qián)你們什么意見(jiàn)，原告？
原告：我要房子的，我一直住在這房子里，我們也沒(méi)有其他房子了，而且我也有1/3產(chǎn)權(quán)份額，所以房子要給我。
法官：你拿房子的話，幾百萬(wàn)的折價(jià)款能付的出來(lái)嗎？
原告：沒(méi)那么多錢(qián)，幾十萬(wàn)是有的，幾百萬(wàn)難度太大了，我可以分幾年分期給。
被告一（大哥）：父母就是太偏心了，什么都向著老四，就因?yàn)樗钚?，我們?nèi)齻€(gè)都在外面自己打拼，就他一直跟著父母一起生活，父母對(duì)他照顧最多，現(xiàn)在房子也寫(xiě)了他名字……
法官（打斷被告一）：被告一，法庭是問(wèn)你對(duì)“是拿房子還是拿錢(qián)”的意見(jiàn)，不要說(shuō)那么多家長(zhǎng)里短的事情，你認(rèn)為誰(shuí)應(yīng)多分遺產(chǎn)還是誰(shuí)應(yīng)少分遺產(chǎn)，這個(gè)可以等正式開(kāi)庭的時(shí)候作為你的答辯意見(jiàn)發(fā)表。先回答法庭對(duì)你提出的問(wèn)題，現(xiàn)在是屬于庭前了解各方意見(jiàn)的談話。
被告一（大哥）：我也要房子，我名下也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在一家三口都住在石庫(kù)門(mén)的老公房里，條件很差的。
被告二（二姐）：我不發(fā)表意見(jiàn)，由法院判決。
被告三（三哥）：如果老四能付出來(lái)錢(qián)，我就拿折價(jià)款，否則我要求上產(chǎn)證。
法官：考慮到本案的實(shí)際情況，雖然原告你在里面實(shí)際居住，但是你如果拿不出來(lái)錢(qián)，法院是可以判決你們兄妹四人都上產(chǎn)證的，如果你能拿出來(lái)錢(qián)，其他兄弟姐妹意見(jiàn)也不大，你拿房子，其他人拿錢(qián)，聽(tīng)清楚了沒(méi)有？今天談話先到此為止，閱看筆錄，無(wú)誤后簽字。
然后，法官就瀟灑的走了，留著書(shū)記員在鍵盤(pán)上飛快的敲打筆錄。當(dāng)事人各自看了對(duì)方一眼。
有以上庭審中的一問(wèn)一答我們基本可以對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值確定及房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題做一個(gè)基本的判斷。
在房產(chǎn)的價(jià)值確認(rèn)上，法官首先是問(wèn)當(dāng)事人各方的意見(jiàn)。
看大家對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值是否有統(tǒng)一的意見(jiàn)，如果差距不大的，法官會(huì)稍微做一點(diǎn)工作，這樣就可以省去評(píng)估的麻煩。雖然，評(píng)估的時(shí)間是不計(jì)算在審限內(nèi)的，但是法官也認(rèn)為能簡(jiǎn)單就簡(jiǎn)單處理。
其次，如果各方當(dāng)事人實(shí)在無(wú)法統(tǒng)一意見(jiàn)的，法官也只能委托評(píng)估機(jī)構(gòu)介入評(píng)估了。
那么評(píng)估費(fèi)由誰(shuí)來(lái)出呢，或者墊付呢？
一般情況下，是原告墊付，當(dāng)然，在某些案件中，法院也會(huì)要求被告來(lái)先行墊付的。
根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（滬高法民一[2007]20號(hào)2007年9月20日）第八條的內(nèi)容：“分家析產(chǎn)案件中評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)的承擔(dān) ：分家析產(chǎn)案件的評(píng)估費(fèi)、訴訟費(fèi)，由共有人按析產(chǎn)中獲得的財(cái)產(chǎn)份額進(jìn)行分擔(dān)。”
誰(shuí)寫(xiě)評(píng)估申請(qǐng)，就意味著誰(shuí)要墊付評(píng)估費(fèi)。很多時(shí)候評(píng)估費(fèi)不是小數(shù)目，我也見(jiàn)過(guò)評(píng)估費(fèi)20多萬(wàn)的。
那是不是各方即達(dá)不成一致意見(jiàn)，又都不愿意申請(qǐng)?jiān)u估（不愿意墊付評(píng)估費(fèi)），法院就沒(méi)辦法繼續(xù)走下去了？或者就要駁回原告的訴請(qǐng)了？
根據(jù)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理分家析產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（滬高法民一[2007]20號(hào)2007年9月20日）第七條的內(nèi)容：“當(dāng)事人各方對(duì)共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一，但又不申請(qǐng)?jiān)u估的處理
當(dāng)事人對(duì)分割的共有房屋價(jià)值意見(jiàn)不一，但又不申請(qǐng)?jiān)u估的，法院不能簡(jiǎn)單駁回原告訴請(qǐng)，應(yīng)進(jìn)行必要的釋明，促使當(dāng)事人提出委托評(píng)估的申請(qǐng)。經(jīng)釋明，當(dāng)事人仍不提出申請(qǐng)的，法官可通過(guò)咨詢房產(chǎn)中介公司或評(píng)估公司（至少兩家）的意見(jiàn)，綜合分析后予以酌定，并須在裁判文書(shū)中闡明理由。”
有人看到這個(gè)說(shuō)，那太好了，就讓法院自己想辦法來(lái)認(rèn)定吧。
這樣其實(shí)并不好，因?yàn)檫@等于是把皮球踢給了法官。首先，這樣詢價(jià)下來(lái)的房屋價(jià)格并不是最客觀的，其次，法官他不希望最后他來(lái)定房屋價(jià)格。當(dāng)然，有時(shí)候遇到一些奇葩的當(dāng)事人，法官也只能無(wú)奈的這樣做。
在房產(chǎn)的歸屬問(wèn)題上，法官要考察目前房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和居住現(xiàn)狀。
首先，看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，當(dāng)事人各方誰(shuí)占主要的產(chǎn)權(quán)份額，誰(shuí)的份額更少？占房產(chǎn)份額更多的一方更有可能拿房子。
其次，目前該房屋誰(shuí)在居住使用？在該房屋中長(zhǎng)期實(shí)際居住的人更有可能拿房子。
再次，房子判給誰(shuí)，可以權(quán)衡各方利益？即對(duì)執(zhí)行更有利？比如，想要拿房子的人，有能力支付折價(jià)款給其他當(dāng)事人，那么這個(gè)人更有可能拿房子。如何來(lái)判斷他“有付款能力”呢？
比如讓雙方支付一定比例的預(yù)付款到法院指定賬戶中，就是最常見(jiàn)的方式。
最后，如果當(dāng)事人各方優(yōu)勢(shì)難分上下，而且都沒(méi)有能力支付折價(jià)款給對(duì)方，那怎么辦？最后一步，都上產(chǎn)證，按份共有房屋。
最后這個(gè)在分家析產(chǎn)或繼承案件中是可能存在，畢竟都是親人，有血緣關(guān)系的。
但是，在離婚案件中，房產(chǎn)的歸屬是必須明確下來(lái)的，因?yàn)殡p方一旦離婚，身份關(guān)系就解除了，而且也沒(méi)有任何的血緣關(guān)系，不存在共同共有或者按份共有的基礎(chǔ)了。
這時(shí)候，房子到底是給男方，還是給女方，必須有個(gè)了斷。（該情形下的房子，是指夫妻二人均在產(chǎn)證上，對(duì)房子的出資都有貢獻(xiàn)的）
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）》（2004）第二十條的規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二） 一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（三） 雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。”
翻譯成人話就是，第一，夫妻二人各自出價(jià)，誰(shuí)出價(jià)高，誰(shuí)就拿房子產(chǎn)權(quán)，另外一方拿折價(jià)款，前提是雙方都同意用這樣的方式來(lái)確認(rèn)房屋歸屬。
注意，出價(jià)高可不是喊空口號(hào)，還要真金白銀付一部分現(xiàn)錢(qián)到法院賬戶的，否則，怎么能證明你有付款能力呀！
第二，就是按照評(píng)估價(jià)來(lái)確認(rèn)房屋的價(jià)格，具體房屋歸屬，要看房屋來(lái)源、各方的生活狀況、居住情況，經(jīng)濟(jì)能力等。
第三，兩個(gè)人都不想要房子，都想要拿錢(qián)（看來(lái)這房子是傷心之地啊~都想告別過(guò)去）。這時(shí)，雙方可以申請(qǐng)法院來(lái)拍賣(mài)，拍賣(mài)后的房?jī)r(jià)款雙方進(jìn)行分割。
什么？你問(wèn)我第三種情形有沒(méi)有遇到過(guò)？我還真遇到過(guò)，世界之大無(wú)奇不有，但是我只想說(shuō)拍賣(mài)房的價(jià)格等于市場(chǎng)價(jià)的五到八折，所以不到萬(wàn)不得已，絕對(duì)不贊成這種選擇。
最后總結(jié)一句，在分割房產(chǎn)的訴訟案件中，將來(lái)的執(zhí)行問(wèn)題，是承辦法官最頭疼的問(wèn)題之一，很多拿房子的人沒(méi)有能力支付其他案件當(dāng)事人房屋折價(jià)款，所以，法官也想了很多辦法，最常用的是：給各方當(dāng)事人一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓各方在該時(shí)間之前付一筆錢(qián)（一定比例的房款）到法院賬戶，能付出來(lái)的這一方，就更有機(jī)會(huì)拿房子。
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