1、離婚后，房產(chǎn)分割比例亦需要考慮共同共有物的分割原則、系爭房屋的來源、產(chǎn)權(quán)變更情況及原因、當(dāng)事人貢獻(xiàn)大小、當(dāng)事人身份關(guān)系、首付款支付情況以及夫妻離婚前、后的貸款歸還情況等因素。

2、產(chǎn)權(quán)人均表示不要求取得房屋所有權(quán)，且均同意出售或拍賣方式分割售房款的，法院可以確定采取變賣、拍賣房屋分割房款的方式分割共有物。

依法分割位于上海市徐匯區(qū)的房產(chǎn)（以下簡稱系爭房屋），其中原告享有1/4產(chǎn)權(quán)份額，估價報告確定的2023年3月15日房屋價值6220萬元扣除2023年2月28日剩余貸款本金16,403,223.18元后，三被告連帶共同支付原告1/4的房屋折價款11,449,194.22元。

原告：蔡某

被告：李某1

被告：李某2

被告：林某

第三人：某某公司1上海徐匯支行

1、身份情況

李某2、林某系李某1的父、母親。蔡某、李某1于2013年12月20日登記結(jié)婚。2023年3月15日，（2023）滬0104民初XXX號民事調(diào)解書記載：蔡某、李某1自愿離婚，另有其他子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割等條款。

2、東安路房屋出售情況

2007年5月8日，李某1、林某簽署《上海市商品房預(yù)售合同》購買東安路房屋。

2015年6月27日12時05分，李某1、林某（甲方）與案外人王某、李某4（乙方）簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》出售東安路房屋，房屋轉(zhuǎn)讓價645萬元。李某1另提供李某1、林某與王某、李某4簽署的《協(xié)議書》以證明東安路房屋實(shí)際出售價格為645萬元以及200萬元裝修補(bǔ)償款。

3、案涉房屋購買、登記情況

2015年6月27日17時26分，某某公司2（甲方、賣方）、李某1、蔡某、李某2、林某（乙方、買方）簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，約定甲方向乙方出售系爭房屋，房屋總價27,307,893元，乙方應(yīng)于2015年6月16日前支付定金50萬元、于6月28日前支付房款2,237,893元、于9月16日前支付房款546萬元、于2015年9月30日前辦妥余款1,911萬元的銀行按揭手續(xù)。合同另有其他約定。

李某1提供收款人為某某公司22015年6月16日銀行簽購單（14萬元、簽名李某1；36萬元、簽名李某1）、2015年6月27日銀行簽購單（200萬元、簽名李某1；237,893元、簽名林某）、2015年9月8日銀行簽購單（240萬元、簽名李某1）、2015年9月18日銀行簽購單（170萬元、簽名李某1）、2015年9月22日銀行簽購單（36萬元、簽名李某1；100萬元、簽名李某1）。

李某1還提供銀行交易明細(xì)等，李某1稱，根據(jù)銀行明細(xì)可以看出：

2015年6月15日李某2轉(zhuǎn)賬給李某130萬元，2015年6月16日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款；

2015年6月27日東安路房屋買方支付李某1200萬元，同日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款；

2015年9月3日東安路房屋買方支付李某1240萬元，2015年9月8日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款；

2015年9月18日李某2轉(zhuǎn)賬給李某1170萬元，同日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款；2015年9月18日李某2轉(zhuǎn)賬給李某130萬元，2015年9月21日林某轉(zhuǎn)賬給李某16萬元，2015年9月22日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款；

朋友戴某于2015年9月22日出借100萬元并轉(zhuǎn)賬至李某1賬戶，同日李某1支付給某某公司2作為系爭房屋房款，2015年12月8日收到東安路房屋買方支付的房款后，李某1于2015年12月22日歸還了戴某100萬元。

系爭房屋首付款，來源為前述東安路房屋出售所得款項(xiàng)以及李某2、林某轉(zhuǎn)賬，蔡某分文未付。蔡某稱并未從其賬戶支付首付款，首付款的支付由李某1出面處理，首付款由李某1籌集，蔡某不清楚款項(xiàng)的來源，不確定是雙方婚后夫妻共同財產(chǎn)還是李某1婚前的財產(chǎn)，蔡某當(dāng)時主要負(fù)責(zé)經(jīng)營雙方的公司。

2015年8月20日，李某1（借款人）、某某公司1上海徐匯支行（貸款人）簽署《個人住房（商業(yè)用房）抵押借款合同》，記載：抵押人李某1、蔡某、林某、李某2，借款金額1,911萬元，抵押財產(chǎn)為系爭房屋，每月歸還本息金額為98,366.47元。

系爭房屋《增量房申報表》記載：購房者姓名李某2、林某、蔡某、李某1，每個人的契稅實(shí)繳金額均記載為101,972.11元。李某1稱上述稅款合計407,888.44元由李某2、林某、李某1支付。蔡某稱，契稅申報是按照四個權(quán)利人各1/4的比例申報，說明當(dāng)初買房時對于四人各1/4產(chǎn)權(quán)份額均是認(rèn)可的。

2017年1月13日，系爭房屋登記為李某1、蔡某、林某、李某2所有，共有情況為共同共有。同日，系爭房屋設(shè)定抵押登記，抵押權(quán)人某某公司1上海徐匯支行，債權(quán)數(shù)額1,911萬元，債務(wù)履行期限2015年8月20日至2045年8月20日。

審理中，經(jīng)蔡某申請并支付評估費(fèi)63,300元，某某公司3對系爭房屋的市場價值進(jìn)行了評估，估價結(jié)果為：系爭房屋市場價值為59,731,000元，價值時點(diǎn)2023年9月13日，估價報告使用期限為2023年9月26日至2024年9月25日；2023年3月15日房地產(chǎn)市場價值為6,220萬元。

審理中，李某1提交銀行交易明細(xì)，稱交易明細(xì)顯示每月李某2或其他親屬轉(zhuǎn)賬給李某1，后款項(xiàng)用于銀行扣劃貸款本息，李某1以此證明貸款部分被告的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于蔡某，款項(xiàng)來源并非蔡某、李某1婚姻存續(xù)期間的夫妻共同財產(chǎn)。蔡某對此不予認(rèn)可，雙方并無關(guān)于財產(chǎn)的約定，李某1的還款應(yīng)視為雙方共同還款，蔡某僅確認(rèn)2023年3月15日離婚之后其未再償還銀行貸款。

4、各方關(guān)于房屋分割方式、份額的意見

審理中，李某1、李某2、林某表示，作為系爭房屋共有人應(yīng)對實(shí)際分割日前的房屋價格的降低承擔(dān)共同風(fēng)險，應(yīng)以實(shí)際分割時的價格作為分割時點(diǎn)。

鑒于房屋市場價格波動，李某1、李某2、林某明確不要求取得房屋產(chǎn)權(quán)，可由蔡某取得房屋全部所有權(quán)、支付李某1、李某2、林某折價款，或者屋由四人按份所有，之后共同出售房屋，按各自的份額比例分配房屋折價款。

蔡某表示，其不要求取得系爭房屋所有權(quán)，可由雙方共同出售房屋，若無法出售則由法院變賣、拍賣，扣除剩余貸款后的房款由四人按法院確定的產(chǎn)權(quán)比例分配。李某1對此分割方案表示認(rèn)可。第三人對上述分割方案無異議，稱實(shí)踐中亦具有可操作性。同時蔡某堅(jiān)持認(rèn)為其應(yīng)某有系爭房屋1/4的產(chǎn)權(quán)份額。而李某1則稱蔡某僅應(yīng)某有5%的產(chǎn)權(quán)份額，并稱系爭房屋扣除蔡某產(chǎn)權(quán)比例后，李某1、李某2、林某三人內(nèi)部為等分。

本院認(rèn)為，2017年系爭房屋登記為林某、李某2、李某1、蔡某共同共有，2023年3月15日李某1、蔡某離婚，共有基礎(chǔ)已喪失，現(xiàn)雙方均同意分割系爭房屋，此于法無悖，本院予以認(rèn)可。

本案的爭議焦點(diǎn)在于系爭房屋產(chǎn)權(quán)分割比例應(yīng)如何確定。

系爭房屋登記為林某、李某2、李某1、蔡某共同共有，原則上應(yīng)等分處理、等額享有房屋產(chǎn)權(quán)，但在分割共有物產(chǎn)權(quán)時，亦應(yīng)考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小。系爭房屋首付款8,197,893元顯示為李某1、林某支付，李某1的證據(jù)可以顯示其中540萬元系用東安路房屋出售所得款項(xiàng)支付，而東安路房屋為李某1、蔡某結(jié)婚之前由李某1、林某購買，另236萬元為李某2、林某轉(zhuǎn)賬給李某1后再由李某1支付給房屋出售方；而蔡某也稱系爭房屋首付款由李某1籌集、支付，其并不清楚款項(xiàng)來源。

系爭房屋已償還的900余萬元銀行貸款本息，李某1提供證據(jù)顯示扣劃貸款本息賬戶的每月款項(xiàng)流轉(zhuǎn)情況，大部分為李某2轉(zhuǎn)款至李某1賬戶，另有案外人李某3、李某5等轉(zhuǎn)款至李某1賬戶，還有少部分為李某1本人轉(zhuǎn)款至賬戶，后再由銀行扣劃貸款本息。蔡某自認(rèn)2023年3月15日離婚后未再支付銀行貸款。

綜合上述分析，蔡某對于系爭房屋產(chǎn)權(quán)的貢獻(xiàn)小于李某1等人，在分割系爭房屋產(chǎn)權(quán)份額時，本院認(rèn)為蔡某可以適當(dāng)少分以體現(xiàn)共有人貢獻(xiàn)之大小。綜合考慮共同共有物的分割原則、系爭房屋的來源、產(chǎn)權(quán)變更情況及原因、當(dāng)事人貢獻(xiàn)大小、當(dāng)事人身份關(guān)系、首付款支付情況以及李某1、蔡某離婚前、后的貸款支付情況等因素，本院酌情確定由蔡某取得系爭房屋15%的產(chǎn)權(quán)份額，由李某1、李某2、林某取得85%的產(chǎn)權(quán)份額。

李某1、李某2、林某之間的共有基礎(chǔ)并未喪失，但李某1、李某2、林某表示系爭房屋扣除蔡某產(chǎn)權(quán)份額后、三人內(nèi)部為等分，此于法無悖，本院予以認(rèn)可。本院按李某1、李某2、林某的意見確定李某1、李某2、林某各享有系爭房屋六十分之十七的產(chǎn)權(quán)份額。

另需要指出的是，本院在確認(rèn)各方產(chǎn)權(quán)份額比例時，已經(jīng)對2023年3月15日李某1、蔡某離婚后的貸款還款情況予以考量，故李某1稱對2023年3月15日離婚后蔡某所享有的產(chǎn)權(quán)份額比例對應(yīng)的還貸款項(xiàng)保留向蔡某主張的權(quán)利，此依據(jù)不足，雙方已無需另行結(jié)算已歸還的銀行貸款本息。

鑒于系爭房屋目前市場價值較高且仍有抵押，雙方均表示不要求取得房屋所有權(quán)，李某1、蔡某也均表示可采取出售、拍賣系爭房屋后各方按比例分取所得房款的分割方式，故本院確定采取變賣、拍賣房屋分割房款的方式分割共有物，變賣、拍賣所得價款應(yīng)優(yōu)先償還第三人某某公司1上海徐匯支行抵押貸款及其他房屋出賣過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，剩余房款各方應(yīng)按各自份額分割。

1、蔡某、李某1、李某2、林某于本判決生效之日起三個月內(nèi)相互配合共同出售上海市徐匯區(qū)房屋，若逾期未能出售的，則蔡某、李某1、李某2、林某均有權(quán)向法院申請執(zhí)行，由法院拍賣或變賣上海市徐匯區(qū)房屋；所得價款應(yīng)優(yōu)先用于償還某某公司1上海徐匯支行的借款本息（具體數(shù)額以銀行出具的憑證為準(zhǔn)）及支付出售、拍賣、變賣所產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于稅費(fèi)、拍賣費(fèi)、變賣費(fèi)等）；剩余房款由蔡某分得二十分之三、李某1分得六十分之十七、李某2分得六十分之十七、林某分得六十分之十七；辦理相關(guān)手續(xù)過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用由蔡某、李某1、李某2、林某依法各自負(fù)擔(dān)；

2、某某公司1上海徐匯支行應(yīng)于債務(wù)得到清償后立即協(xié)助滌除上海市徐匯區(qū)房屋的抵押登記。

1、本案雖然是共有物分割糾紛，但分割的前提也是因?yàn)榉蚱揠p方離婚，共有基礎(chǔ)不存在，所以分割房產(chǎn)的時候，需要考慮系爭房屋的來源、產(chǎn)權(quán)變更情況及原因、當(dāng)事人出資貢獻(xiàn)大小、當(dāng)事人身份關(guān)系等因此，體現(xiàn)了公平、公正原則；

2、本案中的房產(chǎn)價值高昂，各方當(dāng)事人都無法支付對方相應(yīng)的折價款，則變賣房產(chǎn)、風(fēng)格售房款也是一種分割方式，可以借鑒。

來源：裁判文書網(wǎng)

案號：(2023)滬0104民初17250號

案由：共有物分割糾紛

審理法院：上海市徐匯區(qū)人民法院