案情簡介

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.2016年8月，北京高院發(fā)布的《關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》曾就小產(chǎn)權(quán)房分割繼承問題提出司法指導(dǎo)性意見。其中第三十五條規(guī)定：“【小產(chǎn)權(quán)房分割】對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。”“小產(chǎn)權(quán)房”的認(rèn)定和處理屬于有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍；審判機(jī)關(guān)對“小產(chǎn)權(quán)房”的確權(quán)糾紛不予處理；但審判機(jī)關(guān)可對符合條件的“小產(chǎn)權(quán)房”的使用歸屬進(jìn)行分割。

2.購買“小產(chǎn)權(quán)房”要謹(jǐn)慎！

小產(chǎn)權(quán)房作為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，因?yàn)槲蠢U納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不屬于法律概念，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。鑒于小產(chǎn)權(quán)房與城市國有土地上的房屋存在的以上差異，因此國家限制城鎮(zhèn)居民取得小產(chǎn)權(quán)所有權(quán)而僅能取得使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行有限的流轉(zhuǎn)。故我們建議，城市居民應(yīng)充分預(yù)見到購買小產(chǎn)權(quán)可能帶來的不確定風(fēng)險，尤其是不能取得小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)的風(fēng)險，因無法最終取得所有權(quán)，在未來出現(xiàn)糾紛很難維權(quán)，甚至在國家政策變化時，可能連使用權(quán)都無法保證。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認(rèn)為”部分對該問題的論述：

岑泉山所書寫的《特此聲明》符合法律規(guī)定的遺贈遺囑的形式要件。周×對《特此聲明》的真實(shí)性不予認(rèn)可，但未能提供相反證據(jù)予以佐證。岑泉山去世后，羅×在法律規(guī)定的時限內(nèi)明確表示接受贈與。訴爭房產(chǎn)屬于限制交易的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)前，雖然尚不能依法進(jìn)行物權(quán)登記或變更登記，但岑泉山出資購買并居住使用多年，亦屬于法律意義上的物，其能夠?yàn)闄?quán)利人占有、使用、收益。羅×起訴時表明接受遺贈遺囑并要求確認(rèn)訴爭房屋的使用權(quán)，于法有據(jù)。

案件來源